Giữa thị trường bất động sản đang chuyển mình theo nhiều chiều hướng, sự an toàn pháp lý đã trở thành tiêu chí tiên quyết trong việc lựa chọn dự án của phần lớn nhà đầu tư lẫn người mua để ở. Mỗi văn bản pháp lý, mỗi giấy tờ được cơ quan nhà nước phê duyệt không đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn là nền tảng xác lập sự minh bạch và uy tín cho toàn bộ dự án. Dự án Gladia Khang Điền, tọa lạc tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, do Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên phát triển, đang nhận được nhiều sự quan tâm nhờ nền tảng pháp lý được đánh giá là đầy đủ và có chiều sâu. Tuy vậy, trong mắt của người cẩn trọng, việc tìm hiểu thực tế pháp lý của dự án này vẫn là bước đi không thể thiếu để có thể yên tâm trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.
Chủ đầu tư và quy mô dự án: Bức tranh tổng thể khởi đầu cho hành trình pháp lý
Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh nhà Đoàn Nguyên kết hợp Keppel Land là đơn vị đứng tên chủ đầu tư của dự án Gladia Khang Điền. Với diện tích 60.732 m², dự án phát triển trên nền tảng của một khu nhà ở quy mô lớn nằm tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức. Quy mô dự án bao gồm 683 căn nhà ở, trong đó có 67 căn biệt thự thấp tầng và 616 căn hộ chung cư.
Tên gọi thương mại “Gladia By The Waters” gắn liền với hình ảnh một khu đô thị hiện đại ven sông, nhưng điều đáng lưu tâm hơn cả là hệ thống pháp lý phía sau mỗi con số và diện tích đó. Từ bước đầu xin chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch đến các giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật, từng bước trong hành trình pháp lý của dự án đều được thể hiện qua hệ thống văn bản rõ ràng từ các cơ quan chức năng.
Chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết: Viên gạch nền đầu tiên được đặt đúng vị trí
Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước mở đầu có tính chất quyết định đối với mọi dự án bất động sản. Gladia Khang Điền đã được UBND TP.HCM chấp thuận đầu tư lần đầu vào năm 2012 theo Công văn số 5646/UBND-ĐTMT. Đến năm 2022, quyết định số 436/QĐ-UBND tiếp tục điều chỉnh và đồng thuận với chủ trương đầu tư của Công ty Đoàn Nguyên, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho dự án tiếp tục triển khai.
Trên nền tảng đó, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 – một trong những văn bản mang tính chất “định hình xương sống” cho toàn dự án – đã được phê duyệt theo quyết định số 3952/QĐ-UBND và tiếp tục được điều chỉnh theo quyết định số 3749/QĐ-UBND. Tất cả các văn bản đều đi kèm với mốc thời gian cụ thể, số hiệu minh bạch và cơ quan ban hành rõ ràng, từ UBND TP. Thủ Đức cho đến các sở, ngành chuyên trách như Sở Giao thông Vận tải hay Sở Tài nguyên và Môi trường.
Bên cạnh đó, đánh giá tác động môi trường của dự án cũng đã được Sở TNMT TP.HCM phê duyệt theo Quyết định số 1064/QĐ-STNMT-CCBVMT, đảm bảo dự án đáp ứng các tiêu chí về môi trường sống bền vững, không xung đột với cộng đồng dân cư hiện hữu.
Hạ tầng kỹ thuật – PCCC – Giấy phép xây dựng: Những mảnh ghép không thể thiếu trong pháp lý công trình
Sự phức tạp của pháp lý dự án không dừng lại ở quy hoạch tổng thể. Mỗi bước triển khai hạ tầng kỹ thuật đều cần đến hàng loạt giấy tờ chuyên ngành khác nhau, từ thiết kế, nghiệm thu, giám sát đến thi công.
Gladia Khang Điền đã có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật số 28/GPXD do Sở Xây dựng TP.HCM cấp ngày 22/05/2023. Các hạng mục kỹ thuật quan trọng như đường giao thông, thoát nước mưa, cấp điện, cấp nước, thông tin liên lạc và cây xanh đều đã được nghiệm thu qua nhiều đợt, có biên bản ký kết cụ thể vào tháng 7/2024 giữa chủ đầu tư và các bên thi công, tư vấn, giám sát. Trong đó có sự tham gia của các đơn vị uy tín như Công ty Cổ phần Kiểm định xây dựng Sài Gòn 3 (SCCQ3), Công ty Dịch vụ Bồ Câu, Công ty Triệu Hưng...
Về phòng cháy chữa cháy – một yếu tố đặc biệt quan trọng trong các dự án nhà ở – dự án đã được Cảnh sát PCCC TP.HCM cấp Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế theo hồ sơ số 297/TD-PCCC và văn bản nghiệm thu 713/NT-PCCC.
Mỗi mảnh ghép của hệ thống pháp lý hạ tầng như vậy không chỉ là quy định bắt buộc mà còn thể hiện sự cam kết của chủ đầu tư trong việc tạo nên một không gian sống an toàn và đúng chuẩn.
Đất đai và quyền sử dụng: Những sổ hồng đã được cấp và giá trị pháp lý minh bạch
Một trong những yếu tố then chốt để đánh giá tính pháp lý dự án là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Tính đến tháng 11/2024, Văn phòng Đăng ký Đất đai TP.HCM đã cấp 67 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho 67 căn biệt thự thấp tầng tại dự án.
Các quyết định về giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và định giá quyền sử dụng đều được thực hiện thông qua các quyết định hành chính cụ thể như:
Quyết định số 4859/QĐ-UBND ngày 19/09/2012
Quyết định số 208/QĐ-UBND ngày 20/01/2015
Quyết định số 3683/QĐ-UBND ngày 31/08/2023 (giao đất bổ sung, diện tích 585 m²)
Chủ đầu tư cũng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, được thể hiện qua các thông báo và xác nhận từ Cục thuế và Chi cục thuế Quận 2/TP. Thủ Đức từ năm 2015 đến đầu năm 2024.
Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai: 67 căn biệt thự thấp tầng đã được xác nhận
Ngày 29/04/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã ban hành Văn bản số 2984/SXD-PTĐT chính thức xác nhận 67 căn nhà ở thấp tầng tại dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hồ sơ pháp lý kèm theo bao gồm toàn bộ các quyết định giao đất, phê duyệt thiết kế, nghiệm thu hạ tầng và giấy tờ bảo lãnh ngân hàng. Đây là một cột mốc đặc biệt quan trọng, bởi nó cho phép chủ đầu tư triển khai các hoạt động giao dịch thương mại đúng quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2023.
Cần lưu ý, Sở Xây dựng cũng đưa ra những yêu cầu rõ ràng về trách nhiệm của chủ đầu tư như:
Không được thế chấp các căn nhà này sau khi đã có văn bản xác nhận.
Chỉ được nhận đặt cọc dưới 5% giá trị căn nhà trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức.
Phải có bảo lãnh từ ngân hàng cho từng hợp đồng giao dịch.
Bảo lãnh ngân hàng: Yếu tố bảo vệ quyền lợi khách hàng được thể hiện rõ ràng
Căn cứ theo thỏa thuận bảo lãnh đã ký ngày 07/11/2024, VietinBank – Chi nhánh Hà Nội là ngân hàng cấp bảo lãnh cho toàn bộ 67 căn nhà ở thấp tầng tại Gladia Khang Điền. Hợp đồng bảo lãnh số 01/2024-HĐBL/NHCT106-DOAN NGUYEN quy định rõ trách nhiệm của ngân hàng trong việc đảm bảo quyền lợi tài chính cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết.
Tổng số tiền bảo lãnh lên tới 2.040 tỷ đồng, được áp dụng trong khoảng thời gian từ 07/11/2024 đến 01/07/2026. Ngân hàng cam kết thực hiện nghĩa vụ thanh toán nếu có rủi ro xảy ra và chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.
Sự bảo lãnh này không chỉ là lớp "vỏ bọc" pháp lý, mà thực tế đóng vai trò như một "chứng thư niềm tin" dành cho người mua nhà. Nó đảm bảo quá trình mua bán diễn ra an toàn, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ từ hệ thống ngân hàng.
Đánh giá tổng thể: Pháp lý đã hoàn chỉnh đến đâu?
Xét trên toàn bộ hệ thống văn bản đã được ban hành, có thể khẳng định pháp lý cho 67 căn biệt thự thấp tầng tại dự án Gladia Khang Điền đã đạt mức hoàn chỉnh theo đúng quy định hiện hành. Từ chấp thuận đầu tư, quy hoạch, giao đất, cấp sổ hồng đến điều kiện bán hàng và bảo lãnh ngân hàng – tất cả đều được xác lập bằng văn bản chính thức, có số hiệu, ngày ban hành và cơ quan quản lý tương ứng.
Tuy nhiên, đối với các căn hộ chung cư trong tổng thể dự án, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa có thông tin pháp lý tương đương được công bố. Đây có thể xem là phần chưa hoàn tất của toàn dự án, nhưng không làm ảnh hưởng đến nhóm sản phẩm thấp tầng đang được triển khai hợp pháp.
Câu hỏi thường gặp
1. Gladia Khang Điền đã có sổ hồng cho toàn bộ dự án chưa?
Hiện chỉ có 67 căn biệt thự thấp tầng đã được cấp sổ hồng, phần căn hộ chung cư vẫn đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý.
2. Ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh cho dự án?
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank) – Chi nhánh Hà Nội là đơn vị cấp bảo lãnh chính thức.
3. Mua nhà ở Gladia Khang Điền có thể ký hợp đồng đặt cọc không?
Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá trị trước khi ký hợp đồng mua bán có công chứng.
4. Pháp lý của Gladia Khang Điền đã được Sở Xây dựng xác nhận bằng văn bản chưa?
Có. Sở Xây dựng đã ban hành văn bản 2984/SXD-PTĐT xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 67 căn biệt thự thấp tầng.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
